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　　鹽城新高力裝飾城為我市首個“鳳還巢”項目，也是我市引入的頭號重點商業(yè)項目，特別是新高力裝飾城全新的現(xiàn)代化、一流的商場業(yè)態(tài)，首開我市裝飾市場先河，給業(yè)界引起巨大的反響，更帶來了強大的沖擊，悉聞新高力裝飾城將在近期盛大開盤，為此，鹽城晚報記者李旻專程赴南京對項目開發(fā)商------全國優(yōu)秀民營企業(yè)家，江蘇高力集團董事長高仕軍先生進行采訪。

　　李旻(以下簡稱李)：“鳳還巢”戰(zhàn)略是市委、市政府加快鹽城發(fā)展、加大招商引資力度的重大舉措，新高力裝飾城是我市“鳳還巢”的首個重大項目，很多人為高董事長回報家鄉(xiāng)的情懷所感動，請問高董事長是怎么想的。

　　高仕軍(以下簡稱高)：說實話，每個人對家鄉(xiāng)的感情都是實實在在的，畢竟高力集團是在鹽城這塊土壤發(fā)展壯大起來的，但促使我回鄉(xiāng)投資最關(guān)鍵的有二點，其中首要的是家鄉(xiāng)在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，投資政策環(huán)境日益改善，交通基礎(chǔ)設(shè)施迅速改善，為大規(guī)模商業(yè)投資創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。其次才是高力集團經(jīng)過這幾年的快速健康發(fā)展，具備了一定的經(jīng)濟實力，回報家鄉(xiāng)成為了可能，尤其是我們認為鹽城已充分具備投資一個現(xiàn)代化家居商場的條件，而我們也充分具有這方面的投資經(jīng)驗和信心，在專業(yè)連鎖市場開發(fā)和商業(yè)開發(fā)方面，近幾年高力都在江蘇省居同行業(yè)之首，在全國也進入了前10名，可以講，現(xiàn)在回鹽城投資是天時、地利、人和。

　　李：鹽城這些年確實發(fā)展很快，特別是一些新興行業(yè)發(fā)展很快，高董事長你為什么會選擇回鹽城花費巨資投資一個新裝飾城。

　　高：鹽城老高力裝飾城是我起步的地方，有著深厚的感情，這是人之常情。近幾年，鹽城城市不斷擴張，老高力裝飾城已成為城市的中心，但考慮到原有經(jīng)營業(yè)態(tài)、原有設(shè)計、以及停車位和交通方面的不足，使得老高力裝飾城的進一步發(fā)展受到了一定限制，盡管目前老高力裝飾城仍在鹽城地區(qū)處于領(lǐng)先地位，但發(fā)展?jié)摿Σ蛔恪膬?nèi)心來講，老高力裝飾城400多戶經(jīng)營戶都是與高力一同打拼、一同成長起來的，甚至有的經(jīng)營戶從幾萬元起家發(fā)展到現(xiàn)在的幾百萬、上千萬的規(guī)模，這種以共贏為基礎(chǔ)發(fā)展起來的感情和信任，是高力集團最寶貴的核心資源，如果這部分經(jīng)營戶沒有好的歸宿，一是良心不安，二是高力集團發(fā)展的最大資源浪費。同時建設(shè)一個能滿足行業(yè)發(fā)展需要的新市場是老裝飾城經(jīng)營戶的共同愿望，我想還有這個能力幫助他們實現(xiàn)這個夢想，何樂而不為。

　　李：既然老高力裝飾城已成為城市中心區(qū)域，為什么高董事長不采取就地改造的方式呢。

　　高：這個問題很復(fù)雜，除受制于老裝飾城的規(guī)模外，更重要的在于家居市場的發(fā)展與城市建設(shè)密切相關(guān)，眾所周知，現(xiàn)在鹽城發(fā)展的重點方向是向南，因此，在鹽城南部核心區(qū)域重建新高力裝飾城更具有市場優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　李：鹽城目前已全面拉開打造300萬人口大都市建設(shè)的新格局，發(fā)展中心南移已成定局，但鹽城南部已有眾多的家居市場，高董事長投資新高力裝飾城的信心是什么。

　　高：現(xiàn)在商業(yè)的競爭是一個全方位的競爭，老裝飾城之所以這么多年一直能夠保持領(lǐng)先地位，充分表明了我們經(jīng)營管理理念的先進性，就新高力裝飾城而言，除了原有的管理、服務(wù)優(yōu)勢外，更增加了兩條起飛的翅膀：一是規(guī)模的優(yōu)勢，16萬平方米的經(jīng)營規(guī)模為一站式購物提供了最大可能，二是業(yè)態(tài)的優(yōu)勢，不僅是在硬件設(shè)施上一流，更體現(xiàn)在服務(wù)的優(yōu)勢上，以高力品牌和商場信譽的優(yōu)勢，真正為消費者免除一切后顧之憂，滿意購物、無憂服務(wù)這是消費者最大的購物訴求，順應(yīng)這一需求，才會導(dǎo)致家居市場業(yè)態(tài)的升級換代。嚴格來講，新高力裝飾城在蘇中蘇北地區(qū)已處一流水準，在可預(yù)見的時間內(nèi)，只要行業(yè)業(yè)態(tài)沒有發(fā)生大的變化，新高力裝飾城都將處于領(lǐng)先地位，其他商家要想超越這個規(guī)模和檔次，已失去市場先機，可能性不大。

　　李：家居行業(yè)業(yè)態(tài)的升級換代是一場行業(yè)革命，是不是可以這樣講，商場化的家居市場將會對原有的街點門市式市場造成強烈的沖擊。

　　高：是的，而且這種沖擊的結(jié)果必然帶來市場的重新細分，高力新一代市場定位全部是中高檔，新高力裝飾城又在南京高力家具港、北京高力燈具港的基礎(chǔ)上有了新的發(fā)展，高力在鹽城擁有更好的發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)品資源可以得到更好的整合，市場開業(yè)后，將是品牌產(chǎn)品的聚集地，其經(jīng)營目標對象是品牌家居、家具消費人群。誰抓住了這部分主力消費人群，誰就會擁有明天，已成為行業(yè)共識?，F(xiàn)在消費已與生活密不可分，從本質(zhì)上來講，消費反映的是人對生活質(zhì)量追求的態(tài)度，時代的發(fā)展催生了市場的升級換代，商場化的市場更能滿足目標消費群體的需求，與傳統(tǒng)市場相比，這種差異性就好像誰都知道賣魚翅很賺錢，但魚翅只會在五星級大酒店生意才能紅火，沒有人會在路邊大排檔去吃魚翅。新高力裝飾城就是要提高這樣的一個高端平臺，引領(lǐng)財富新概念。

　　李：新高力裝飾城設(shè)施一流，環(huán)境優(yōu)美。據(jù)悉，新高力裝飾城將于近期盛大開盤，并采用“產(chǎn)權(quán)商鋪”模式銷售，能否請高董事長談?wù)勥@方面的情況。

　　高：準確的說，新高力裝飾城將于3月12日首次開盤，首期實行“產(chǎn)權(quán)商鋪”的運作模式，但就整個新高力裝飾城而言，總體營銷策略是“租售結(jié)合”長期繁榮模式，而不是單純的“產(chǎn)權(quán)商鋪”。

　　李：高力具有十多年的市場經(jīng)營管理經(jīng)驗,所投資的市場均獲得了成功，尤其是在新高力裝飾城的經(jīng)營前景被一致看好的情況下,為什么仍要采取“租售結(jié)合”的模式。

　　高：近幾年高力所發(fā)展的商業(yè)項目，基本上都采用了這種營銷模式，這也是高力集團近幾年能夠快速健康發(fā)展的成功經(jīng)驗。這種租售結(jié)合的模式，一方面通過出售一部分商鋪，可以減輕集團投資的資金壓力，從而加速連鎖市場的建設(shè)步伐，搶占全國市場最高點，也可以有更多的資金支持新商場的繁榮發(fā)展，且部分一線品牌在購置門市后將成為市場長期繁榮的中流砥柱;另一方面部分商鋪只租不售，可以使市場有針對性的選擇優(yōu)質(zhì)經(jīng)營戶，確保商場內(nèi)產(chǎn)品的品牌質(zhì)量，從而增強商場對整個市場的調(diào)控能力，保證市場的繁榮，維護高力連鎖市場品牌形象;而且，部分商鋪只租不售，對高力而言也是一個長期穩(wěn)定的效益來源，這種效益才真正促使我們精心地運作和管理市場。高力采用“租售結(jié)合”的運作模式，其主要目的是在二者之間找到最佳的結(jié)合點。從內(nèi)心來講，高力所做的項目，就像自己的孩子一樣，總不希望自己把孩子千辛萬苦養(yǎng)大，去送給別人。但對高力而言，更遠大的理想是要實現(xiàn)“連鎖中國”的宏偉目標，除此以外，還有一個品牌發(fā)展戰(zhàn)略問題。

　　李：你所說的品牌發(fā)展戰(zhàn)略是什么。

　　高：我們所實施的品牌發(fā)展戰(zhàn)略的核心是“以企業(yè)的品牌打造市場品牌，以市場品牌提升企業(yè)品牌”?；仡櫢吡瘓F十多年的發(fā)展過程，我們通過穩(wěn)健的發(fā)展積累了一定的企業(yè)品牌，并依靠企業(yè)的品牌使項目投資獲得了成功，而項目的成功又進一步提升了企業(yè)的品牌形象。三年前，我在運作南京高力汽配城項目時，針對項目成功與企業(yè)品牌二者高度互動的關(guān)系，作了一個大膽的嘗試，即對項目實行“租售結(jié)合”的模式，我認為，之所以一個項目的成功，會帶來一個企業(yè)的品牌提升，主要原因是市場的繁榮。讓經(jīng)營戶賺錢了，而相對于經(jīng)營戶賺錢，一個繁榮的市場，其房產(chǎn)增值效益往往是經(jīng)營效益的幾十倍，以南京高力汽配城為例，僅僅一年，商鋪就增值了三倍以上，這樣對企業(yè)品牌美譽度的傳播力度會更大，影響的范圍也更廣，更有利于我們走連鎖市場的發(fā)展道路。

　　李：在現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)市場上，產(chǎn)權(quán)商鋪的運作方式相當(dāng)流行，也引起了不少社會問題，你作為一個成功的行業(yè)人士，對此有何見解。

　　高：見解談不上。確實，目前商業(yè)地產(chǎn)市場是魚龍混雜，也出現(xiàn)了一部分不負責(zé)任的開發(fā)商，給商業(yè)地產(chǎn)市場良好的發(fā)展前景帶來不利的影響，去年10月，我在首屆中國房地產(chǎn)2005年發(fā)展論壇上，大會組委會安排我作了“商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是道德產(chǎn)業(yè)”的專題演講，為什么高力會在全國首先倡導(dǎo)“商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是道德產(chǎn)業(yè)”，一個重要的原因是由商業(yè)地產(chǎn)項目的特性決定的，商業(yè)地產(chǎn)的價值歸根到底要取決于商業(yè)的繁榮，一個繁榮后的商業(yè)地產(chǎn)增值前景十分光明。而商業(yè)的繁榮又離不開市場的定位、地段和后期的營銷管理，這對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商的能力就提出了十分高的專業(yè)要求。據(jù)我所知，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商目前尚不充分具備此方面的專業(yè)能力，所以建議大家慎重選擇，既不要因噎廢食放棄一個好的投資機會，也不要盲目投資。

　　李：作為一個普通人，對商業(yè)地產(chǎn)的心情很復(fù)雜，既想擁有一個投資發(fā)財?shù)臋C會，又擔(dān)心由此帶來的投資風(fēng)險，如何才能有效的防范投資風(fēng)險呢?

　　高：一般人從事商業(yè)投資，往往很關(guān)注開發(fā)商的項目本身及其宣傳，但我覺得除了要看地段等商業(yè)性因素外，更重要的是要看開發(fā)商的誠信，因為關(guān)鍵的是要做而不是說。判斷一個開發(fā)商是否誠信，通常是有跡可循的，但容易被大家所忽略，而這恰恰是最重要的。比如項目的名稱、項目公司的名稱是否與開發(fā)商真正的公司名稱相一致，項目是否有明確的市場定位，該公司是否有行業(yè)經(jīng)營成功背景。一般來說，凡是真正具有專業(yè)開發(fā)能力的企業(yè)，是不會放過任何一次宣傳企業(yè)自身品牌機會的，即使在項目銷售結(jié)束后也會負責(zé)到底的，所作出的承諾可信度就更高。反之，對一些底細不清、身份神秘的開發(fā)企業(yè)或?qū)嵙Σ粡?、沒有行業(yè)經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)，和定位不清的商業(yè)項目則應(yīng)慎重，因為任何行業(yè)都有內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，否則大家都會發(fā)財。因此對沒有行業(yè)經(jīng)營背景的企業(yè)，一般而言可信度不高，所以也通常不愿被公眾認知其真實身份。在項目銷售結(jié)束后，這些企業(yè)往往會選擇項目公司甚至物業(yè)企業(yè)來善后，一旦發(fā)生問題，對社會危害很大，所以我不贊同完全實行“產(chǎn)權(quán)商鋪”的運作方式，因為一旦這樣，與投資的業(yè)主相比，開發(fā)商的責(zé)任太輕，又如何保證他會全力以赴做好市場的后期管理、培育與繁榮。

　　李：我注意到你剛才提到項目的市場定位，是不是一個項目的市場定位對項目的后期繁榮很重要。

　　高：項目的市場定位實際上就是項目的主題，主題是項目的靈魂。比如新高力裝飾城的項目主題就是家居建材。如果沒有項目主題，就沒有我們的市場和客戶群，又如何去招商，更談不上后期的經(jīng)營和市場的繁榮。這種主題應(yīng)來自于詳細的市場調(diào)研和分析，對一個開發(fā)商而言，只可能擅長一個或幾個領(lǐng)域的運作管理，不可能是“通才”，所以市場的主題就顯得非常重要。

　　李：你一直倡導(dǎo)“道德地產(chǎn)，連鎖中國”的發(fā)展理念，是不是與這個也有很大的關(guān)系?

　　高：商業(yè)連鎖市場開發(fā)是高力集團發(fā)展的主方向，我們不會只賺一個項目的錢，而是要發(fā)展更多的項目，要想實現(xiàn)這個目標，就必須要有自己的道德底線。 “道德地產(chǎn)，連鎖中國”是高力集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的最高準則，是我們事業(yè)發(fā)展的基石和生命線，必須堅持不動搖，這個理念使高力集團受益很多。比如我們的揚州高力汽配城項目，當(dāng)時揚州商業(yè)地產(chǎn)市場當(dāng)年開發(fā)總量已高達幾十萬平方米，并先后有幾個商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)了不好的后果，導(dǎo)致整個商業(yè)地產(chǎn)市場全面蕭條。針對此情況，我們始終堅持“道德地產(chǎn)”的理念，以誠信面對市場，組織目標客戶去看我們的集團總部，看我們所建的市場，贏得了客戶的極大信任，最后在揚州商業(yè)地產(chǎn)市場上一枝獨秀，被揚州市房產(chǎn)局評為“2005年度揚州最具投資價值的商業(yè)樓盤”，連續(xù)6個月名列銷售榜榜首。我們的商業(yè)連鎖市場也被評為2005年度“中國商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)典范”，所以沒有道德的企業(yè)，是永遠做不了大事業(yè)的。

　　李：對新高力裝飾城而言，由于部分商鋪實行了產(chǎn)權(quán)銷售，會不會影響到后期商場的管理。

　　高：經(jīng)過多個市場的成功管理實踐，我們已積累了這方面的經(jīng)驗。對高力而言，精心培育好新高力裝飾城，有品牌提升的好處，也有直接的經(jīng)濟效益，我們還有相當(dāng)大部分的商鋪是出租業(yè)態(tài)的，因此一定會全力以赴精心培育好新高力裝飾城。對購買了產(chǎn)權(quán)商鋪的業(yè)主來說，其根本目的除了經(jīng)營收益外，還有商鋪的增值保值的要求強烈，而要更好的實現(xiàn)這個目標，當(dāng)然也希望高力能管理好這個市場，因此大家的根本利益是一致的，都需要市場的繁榮。

　　李：新高力裝飾城開業(yè)后，高力將如何保證商鋪的保值增值?

　　高：高力集團對于市場管理、確保市場繁榮的一個理念是，三分管理，七分服務(wù)!能否保證商鋪保值增值的關(guān)鍵是要保證市場的繁榮，而要保證市場的繁榮有三大要素，一是地段，二是市場經(jīng)營主題，三是開發(fā)商的運營能力。另外還有一個前提，就是開發(fā)商是否真心想全力以赴精心培育好市場。對新高力裝飾城而言，這成功的三大要素都已具備。更何況高力是從鹽城這塊土壤發(fā)展起來的。我們在鹽城還有兩個項目即將投資建設(shè)，如果第一個項目就搞砸了，高力將會損失四、五億元，所以我的壓力比大家還要大，不容有半點損失。不過我相信經(jīng)過十多年的行業(yè)積累，這點信心和把握還是有的。我們一定會組建最優(yōu)秀的管理團隊負責(zé)新市場的運營，而且會從一開始就對入場經(jīng)營戶的資質(zhì)嚴格審查，因為一個好的廚師，不光要有好的技藝，好的調(diào)味品，還有精心選擇原材料，才能做出一桌好菜。

　　李：新高力裝飾城建設(shè)進程很快，并已成為行業(yè)焦點，請問什么時間能開業(yè)。

　　高：將在10月份投稿運營狀態(tài)，新高力裝飾城共分A、B樓，A樓日前已進入安裝裝修階段，再過2個月就可以竣工交付。B樓將在4月底主體封頂，3個月內(nèi)完成安裝調(diào)試，從8月份起經(jīng)營戶將陸續(xù)進場，10月份全面運營把握性較大。屆時，將是鹽城人民家居消費一大喜事。

　　李：隨著新裝飾城的開業(yè)，高力是否會迅速關(guān)閉老裝飾城?對老裝飾城的經(jīng)營戶將如何處置。

　　高：我前面已經(jīng)說過，老裝飾城的經(jīng)營戶是高力集團發(fā)展的最重要的寶貴資源，這也是我下決心投資新裝飾城的重要動力之一。這次新裝飾城的招商，一個重要的原則，就是要對老裝飾城中，具有經(jīng)營能力和遵章守紀的經(jīng)營戶必須予以妥善安置，并盡最大可能讓他們滿意。同時，為了不增加這些經(jīng)營戶在經(jīng)營成本上的壓力，盡管新裝飾城運行成本會更高，但在租金方面仍將與老裝飾城基本一致。正是基于以上的想法，我想通過行業(yè)的遷移和1--2個月的銜接，新老裝飾城能自然過渡，因此老裝飾城肯定會在短期內(nèi)迅速關(guān)閉。

　　李：高董事長如此自信在短期內(nèi)迅速關(guān)閉老裝飾城，除了是對新裝飾城的經(jīng)營具有強烈的信心外，是否已對老裝飾城地塊有了成熟的打算。

　　高：老裝飾城地處鹽城第二商圈，周邊商業(yè)氛圍已相當(dāng)成熟，面對這樣一塊商業(yè)寶地，作為一個企業(yè)，自然會有新的考慮，我們想待老裝飾城搬遷后，有計劃和大洋村及上海一家國際商業(yè)連鎖企業(yè)合作，定位于現(xiàn)代化的“SHOPPING MALL”(銷品茂)，在此基礎(chǔ)上進行運作。

　　李：“SHOPPING MALL”(銷品茂)在鹽城還是個新生事物，能否請高董事長詳談。

　　高：細節(jié)目前還不便詳談，但初步的規(guī)劃已經(jīng)出臺，“SHOPPING MALL”(銷品茂)中主要包括一個5—6萬平方米的大型品牌主題商場、一個四星級以上大酒店、一座現(xiàn)代化的電影院、名品專賣店、特色商業(yè)街、風(fēng)味小吃街以及一個鹽城市最大的半地下停車場，我希望項目建成后，能取得大家的認可，對我而言，這也是一個全新的嘗試。

　　李：聽了您的介紹，深為高董事長的大手筆震撼，不知高董事長在家鄉(xiāng)是否還有進一步的投資計劃。

　　高：家鄉(xiāng)現(xiàn)在有這么好的投資環(huán)境，高力集團已經(jīng)在手的項目就已有三個，我想只要有適合高力集團發(fā)展的項目，我肯定會毫不猶豫的繼續(xù)投資，回報家鄉(xiāng)人民。

　　李：今天的采訪，我深深的領(lǐng)略了高董事長作為一個企業(yè)家灼熱和真摯的情懷，在采訪結(jié)束前，我想請高董事長對家鄉(xiāng)人民再說一句，您成功在商海遨游這么多年的真情感悟。

　　高：踏踏實實做事，老老實實做人，這是我的感悟，也是家鄉(xiāng)水土賦予我的人生態(tài)度。